一軒丸ごとセルフリノベーションする人は、手伝ってくれる建築関係の知人が多い
こんにちは
昨日久方ぶりに記事を投稿したあと、前々回の記事を見たら投稿日が90日前となっており、時間の流れの早さに震えておりました。こんにちは。
さて、古家の活用の参考としてセルフリノベーションされた方のブログや書籍なんかを読むのですが、その時に往々にして出てくるのが「建築関係の知人」。
しかも、かなりの高確率でフラッと訪れては施工を手伝い、もしくはアドバイスを授け去っていく。
「ここの〇〇は大工をやってる知り合いの方に手伝って貰いました」とか。
どのくらい出てくるかというと、サッカー選手のインタビューにおける「自分たちのサッカー」くらい。
もはや常套句といっても過言では無い。
まあ、セルフリノベーションをやってのける人は、建築関係の趣味を持っている、建築関係の学校出身、あるいは本業が建築関係という人が少なく無いだろうし、「建築関係の知人」がいて当たり前と言えばそれまでの話なのだが。
にしても、どなたの「建築関係の知人」も優しい人が多いですよね。
はるばる訪れては、家の施工を手伝い帰っていく。
羨ましい。
わたしも、さすらいの「建築関係の知人」を募集しております。
当方、趣味で十数年楽器をやっておりますゆえ、「音楽関係の知人」と紹介頂くことが可能でございます。
そういう問題では無いか。
工作作業が可能なスペースがある事は、我が家の魅力の一つではなかろうか
あけましておめでとうございます、本年もよろしくお願いします。
そんな出だしがふさわしい時期から早2ヶ月が経とうとしている。
早いものですね。
さて、昨年は我が家をなんとか有効活用出来ないかと、色々な人に話を聞いた結果わかったのは、一般的な賃貸は家の状態から難しいが、土地には一定の価値がある。という事。
そのため、ごちゃごちゃ手を入れて人に貸すよりは、すっぱり売ってしまってはどうですか？てのが一番現実的な案だと考えている。
売ることを視野に入れつつ、今考えているのは「自分も実家としてたまに使用しつつ、管理の頻度を上げるにはどういった手段があるか」ということ。
それも、なるべく初期費用は抑えて。
常時人が出入りしない現状、どうしても家の異変に気づくのが遅くなる。
先日も、補助として使用していた小さな冷蔵庫が壊れており、冷凍庫から(恐らく中の霜が溶けて)お汁が溢れるという事態になっていた。
売らないという選択肢を取るのであれば
１つは訪れる頻度を高める
１つは管理を委託する
あるいは、自分たちが使わない間に、部分的に家(のスペース)を誰かに貸すというのも一つなのかとなと。
まあ、そのためには誰かが借りたくなる魅力が必要となるわけである、が。
そんな我が家の特徴的な部分を挙げるならば、昔畳屋だった名残で残っている玄関口の作業スペース。
約6m × 4mのまとまった空間ですし、コンクリート？？石？？になってるので、少し規模の大きい工作にも向いてると思うんですけどね。
畳を作るとか。
今年も少しずつ、しかしテンポよく、実家をどうするから考えてみたいと思います。
どう見ても年明け早々躓いているやん。とか言ってはいけない。
実家を売り払う際にかかる諸経費
こんにちは
さて、実家を売り払う際にかかる費用について色々と知りたいため、以前電話越しにどんぱちやらかした不動産屋さんに再度連絡。
ちなみに当時の担当の方は別のエリアの担当になったため、今回はとても穏やかな話し合いができました。
今回の条件は以下の通り。
◯売却価格を3000万と仮定
◯住居用としてのみの利用である
◯引っ越してから(住民票を移してから)1年が経過
そして、かかる費用は次の4項目。
1.仲介手数料
2.用地測量費
3.解体費用
4.税金
そんでもって今回の条件でかかるかもしれない金額がこちら。
1.約100万
2.50〜80万程度
3.200〜300万
4.本来500万程度かかるが、今なら0円
まず、不動産屋さんに払う手数料が取引が価格の3%程度かかる。
そして、2の用地測量費ですが、これは用地境界の杭があるかないかで費用が変わるとのこと。
その他費用が増減するのが3番の解体費用。廃棄物の種類や(多分量も？)に応じて値段が変わる。ちなみに売却するなら古家付きで売りに出して、解体費用を売却価格から値引きすることをオススメされた。
そしてそして、何と言っても今の内に売却してしまうことの最大のメリットが4番の税金について。
今まで賃貸にした履歴がなく(つまり住居用の財産であり)、かつ空き家になってから(厳密には最後に住んでた人が住民票を移してから)3年めの12月末までであれば、3000万円の特別控除により所得税がかからないのである。
仮に売却するならこの3000万の特別控除が適用期間内に売れるように、結論を出す必要があるなーというのが今回の成果でした。
ちなみにこの特別控除の特例が適用できるかどうかは、他にももう少し細かく条件があるので、「あれ、ウチも適用出来るのかな？？」と思われた方は、グーグル先生等で調べる事をオススメする。
参考までに
有効活用方法別の経済比較 〜売るのか貸すのか〜
こんにちは。
今回は自分の思考と言う名の源泉垂れ流し、いわゆるほとんどメモです。
今お金を突っ込んで修繕し、賃貸料を稼ぐのがいいのか。売却して売却益を確保することが良いのか。の比較について
○1000万かけて修繕して実家を貸した後の価値
修繕費(1000万)？？+余剰不労所得(見込みがあれば)+将来の売却益
○今売却した場合の価値
現在の売却価格+そのお金を運用して得た利回り
＜比較する際のポイントは＞
●修繕費用は経済的なデメリットだけなのか。1000万を稼いだと評価するのか、自由にできるお金では無いから価値は無いとするのか。
●将来の売却価格と現在の売却価格が、+か-どちらになる可能性が高いか、またどの程度変動すると想定するか。
●修繕した場合、固定資産税の建物の価値はどう判断されるのか。
●売却益の運用をどう評価するか？(同じく不動産に突っ込んだ場合、次に買った物件の10年後の価値とそれまでに得た不労所得の合計を借金から差し引いた残高？？)
●物件売却時の諸経費や税金といった支払い額はどの程度か？？
＜金額に現れない比較項目＞
お金のニーズ(近い将来必要になりそうなお金とその額は？)と今借金をする事のデメリット(次が借りられないなど)
といったところでしょうか？？
次はこれらの疑問点を解決していく予定です。
実家を賃貸物件として出すために必要な修繕項目とその費用
さて、先日丸順不動産の方々に実家の目視調査をしてもらい、賃貸物件として出す場合に修繕しないといけない箇所と、その大まかな金額について回答が来ました。
やはり、このまま手を入れずに貸し出すのは危険らしく、主に建物の傾きとシロアリの被害の進行が原因のよう。
そこで修繕しておくべき項目は以下の通り。
■屋根を葺き替えて軽くする。
■壁から雨水が入ってきている可能性が高く、それがシロアリの原因になっているので外壁をやりかえる。
■シロアリの被害を受けている木材を新しく取り替える。
■傾きを戻すことはおそらく不可能なため（柱や梁も変形している可能性が高い）これ以上、傾かないように合板などで室内から建物を固めたり、金物を柱や梁に取り付けて補強する。
かかる費用がざっと1000万。
実家のあるエリアは飲食店には不向きな場所らしく、住宅を基本としながら、アトリエや作業場（手工芸）、雑貨店、ギャラリー、事務所（SOHO）などを想定していたそう。
しかしこれらの業態の場合、改装費用にしっかりと予算を確保している人はほとんどおらず、家賃を低くしてＤＩＹで対応して貰うか、いくらかの改装費用をこちらで負担するようなイメージ。
家賃の相場は１０～１５万円程度。
仮に今回こちらで借金をして修繕費1000万負担し、家賃収入を10万円得るとする。
すると約9年程度は借金返済に家賃収入が消えることになる。その期間内でさらなる修繕が必要になったり、途中で賃貸契約自体がなくなった場合はプラマイ0どころか、経済的に圧迫される事も考えられる。
特に今ある形で貸し出す場合は、複数人と契約できるアパートやマンションと異なり0か1の契約となるだろうから、契約が切れた場合のリスクが大きくなる。
そんな訳で丸順不動産の結論としては、「経済的にこの物件を残すメリットは少ない」それでも活用するつもりがこちらにあるならばサポートしますとのこと。
正直修繕費用がかさむ事は想定の範囲内であったし、有効活用を考える場合はそれを前提条件とした上で、どんな活用をすれば経済的なメリットを高められるかという話だと考えていたので「やっぱりかあ」程度ではあるのだが、まあ簡単にはいかないものだなと思った出来事でした。
オチが弱い。
我が家を「古民家」と呼ぶのはおこがましいのでは？
ブログを初めて5ヵ月。不良・問題記事しかない当ブログのアクセス数稼ぎ頭は、「なにか更新しなくちゃ」と「てっきとう」に書き殴ったこの記事。
毎日コンスタントにアクセスを稼ぐのは喜ばしい事であるが、何せ内容が「チラシ読んでる方がマシなレベル」であるため、うっきうきで訪れたものの内容のがっかり具合に肩を落としてブラウザバックしている方々を「コンスタント」に生み出していると思うと、いたたまれない気持ちで一杯になる。
そこで、今回は「本気も本気」でサイトのレビューを執筆し、一つ汚名返上と行こうと思う。
続きを読む古民家を賃貸に出す際の収支を想定しよう -情報収集編-
自己利用の他に考えている案としては「賃貸」
賃貸については古家を生かしたまま、地域活性の為の利活用に取り組んでいる「丸順不動産」にお世話になっている。
賃貸物件として出す場合は、リフォームやリノベーションを済まして貸す方法もあるが
今回は「現状のまま貸す」ことを前提にし、借り手側で手を入れてもらう方法を検討している。
理由は、極力今ある建物を生かして使ってくれる人を探したいことが一つ。
どうせ手を入れるなら、借り手側が思い通りの物件に出来るメリットもあるし、何といっても需要のないリフォームをこちらがしてしまうリスクがないから。
「自分たちでリフォームしてくださいね」とは言うものの、賃貸物件として出すには最低限の修繕は必要らしい。
まあ、今回は築100年が経とうという物件ですから、修繕が必要な個所もかかる経費もそれなりの物になる可能性が高い。
以前、丸順不動産の方が内覧に来られた際も「瓦の修繕や雨漏り、漏電の恐れのある配線類の撤去などは自己負担で修繕が必要ですよ」と言われていた。
そこで、賃貸をする場合に必要となる経費と収益のバランスをシミュレーションするため、丸順不動産に以下の質問をした。
①一棟貸しした際の家賃相場
②自己負担が必要な貸出し前・将来的な修繕項目とその概算費用
③募集～契約成立までに要する期間（他物件事例など）
その他の支出としては、年に1回の固定資産税等の税金関係。あとは、土地の支払いが若干残っている（らしい）。
③については収支のシミュレーションには不要だが、実際に貸すと決めたときの大まかなスケジュールの参考にするため。
修繕すべき項目とその程度については、家の現状が大きく影響するため次は技術的な視点から内覧して貰い、回答を頂けることになりました。
つづきは情報がそろい次第。
