天気がいいので不動産会社に土地の利活用を相談してきました

こんにちは

こちらは空き家になる予定の実家を有効活用しようと心を削る日々を記録するブログです。

 

最近、個人間のやり取りを記事にする事が多くなってきました。

当初は「Sさん」とか「Mさん」とかで書こうとしてたのですが、そのルールで行くと何故かイニシャルに偏りが生じるんですね。

「〇〇のSさん」と書くのも、皆さんに覚えて貰うのも面倒なので「S田さん」という具合で表記して行きたいと思います。

ちなみにS田は電話で口論になりかけた不動産会社の担当です。

どうでも良い話ですね。

 

先週末は土曜日の深夜発、0泊2日の不動産会社 弾丸ツアーを敢行しました。

誰に渡すのかわからない謎のお土産をSAで買わす程度に、バンド練習後の深夜移動は私の脳にダメージを与えました。

 

 前回の記事にも書いてますが、この不動産会社さんは私がお世話になってる元塾の先生、現不動産の先生である「M岡先生」に紹介して頂きました。(厳密には不動産会社に勤めておられる方を紹介して頂いたのですが)

 

話をした内容は主に土地の売却に関することで、周辺物件の売買状況や土地を売る際に発生する手続き、それを踏まえて担当の方(以降S戸さん)ならどうするか…などを話し合いました。

そして、訪問ついでに謎のお土産はS戸さんに献上しました。

 

 

頂いた情報は以下の通り。

・土地は南側の路地と東の通りでセットバックが必要。

・ただし、セットバック後も35坪程度は残るので、同地域の物件と比べるとまとまった土地であると言える。

・何より通りに面していることで値段がつきやすい。(路地裏になると坪〇万とかではなく、物件トータルで〇百万しか値がつかないとのこと)

・売却するなら居住用不動産譲渡の3000万控除が適用できる期間以内にした方がいい。(そのリミットは居住しなくなった日から3年目の12/31)

・ただし、土地の購入金額より売却時の利益の方が低い(つまりは利益が出ない)場合は税金がかからないのでその限りではない。

 ・売却する際は古家付きが原則。更地にした場合、固定資産税が高くなるため売れ残った時の費用増になる。また、解体自体がうまくできない場合もあるので、基本は買い手側でしてもらう方がよい。

 

上では簡潔に記してますが、税金の控除については改めて調べると色々ややこしいんですね。はー勉強が必要ですね。

あと、解体はリスクっていう話が出ましたが、裏を返すと土地を買う際は逆に売り手側で更地にして貰った方がいいってことなんですかね?

 

また、今回は賃貸にする場合のアドバイスもいくつか頂きました。

・土地の面積からだけで言うと10~13万程度は取れる(戸建で貸す前提)

・ただし、家賃に10万以上も払える人となるとターゲットが絞られる

・築年数が不明にもかかわらず家賃は10万以上となるとおそらく客はつかない

・現在の間取りを聞く限り、4人家族を想定しても広すぎるし間取りが不規則

・今はやりの古民家風に内装をリフォームし、かつ建物の耐震工事や基礎のやり替えが発生する場合は、立て直しても費用的にも変わらない。何より売り出す際の価値が全然違う

・特に対象物件はファミリー向けの戸建とするには十分面積があるので、セットバックが発生しても問題ない

 

結論としては今やリフォーム済み物件は当たり前の中で、築年数不明の対象物件を数千万かけて修繕し、貸し出すのは投資としてみると大変リスキーである。

 

今回のツアーで感じたことはM岡先生の紹介という事もあってのことでしょうが、ざっくばらんにお話をして貰えたのかな?ということ。

特に賃貸に関する話については元々、S戸さんが勤めておられる会社が物件の売買が主であることを考えると、おそらく会社としての対応というよりは「S戸さんならどう考えるか」といった個人的な意見も少なくなかったのでは?と感じました。

 

そして、このS戸さん。M岡先生に全幅の信頼を寄せているということだけはハッキリわかりました。

雑談レベルで「今後の勉強のために賃貸経営に関する知識も付けたいのですが、どうやって勉強すれば良いでしょうかね…」とこぼしたところ「だったら、M岡先生に聞かれるのが一番ですね」との答えが。

また、修繕費用に関する話の際も

S戸さん「内覧していないので、詳しくはわかりませんが数千万近くはかかるんじゃないですかね」

私「M岡さんも2000万位かかるんじゃないの?って話をしてました」

S戸さん「じゃあ2000万ですね!」

 

心なしかM岡先生の話をしている時が一番キラキラされている気さえするほど。

 

最後に

岡山で不動産されるなら・・・ということで、S戸さんの「全幅の信頼を置くシリーズその2」である岡山県内の不動産会社を紹介して頂き、弾丸ツアーは終了しました。

 

ここまで読んで頂きありがとうございました。

 

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