オトナの学習塾 2時間目

今回は予告通り「先生」との相談内容について書きたいと思います。

前回のブログの内容と同じ説明をしたわけですが・・・

kei802.hatenablog.com

 

端的に言うと「大阪にこだわらない方がよいのでは?」という指摘を頂きました。

理由は次の通り。

 <不動産投資としての考え方>
・返済期間をいかに短くできるかが重要
 大阪の土地を売却
 ↓
 その資金で岡山に不動産を買う方が有利

・地価と修繕費が高いことはリスクになる
(固定資産税が増加するため)

・不動産は返済後のプランが重要
 (売却か維持か)

・維持する場合は古い家のため、費用がかさむ可能性が高い

<家屋の現状>
・築年数が古いため改修には柱の補強や基礎の打ち替えが必要になる可能性がある
 (修繕コストが増える)

・幅員が未確保の路地が家の南北にあり、建て替える場合は合計1.5m土地を狭める必要がある

<管理の不便さ>
・他府県の物件は自己管理が困難
・有事の際、現場対応してくれる業者の確保が重要
・管理の委託は経費の増大を招く

<岡山について>
・地価に大きな差はあるが、家賃収入に地価ほどの差はない*1
・人口増加はないが、減少も緩やかである
防音室付きといった特殊な物件は供給量も少ないため、岡山と大阪の人口差は許容できるリスクと言える

*1:大阪市の平均坪単価が85万に対して、倉敷市の平均坪単価は17万円。ワンルームマンションの家賃相場が、大阪市4〜6万に対して倉敷市が4万前後。


今後の方針としては以下のようなアドバイスをもらいました。
① 修繕費用や売却時の価格を具体的に把握すること

② ①の情報を基にシェアハウスだけでなく色々な方法を模索した方がいい

③「住む場所」として考えた場合、どこに土地を持っておくことが望ましいのか考えておくこと。(私だけでなく)家族全員で各々の人生プランを話し合う必要がある

④不動産で苦労している人のブログを読め

⑤「コンセプト型物件」は入居者確保の大きな武器になるため、その路線で考えればいい

⑥今後も色々な立場の人に話を聞く



○授業の感想
 「自分が住んでいた家だから…」と、どうしても私情を挟んでしまう自分にとって、不動産を商売にしている人の視点は大変参考になりました(土地の運用に生活が懸かっているので容赦ないですからね)。

今後のアドバイス⑥にもある通り、客観的な意見を聞くことは大切であると感じました。
このブログがきっかけになって、色々な人からアドバイスが貰えると嬉しいです。

助けてください、お願いします、なんでもしm


さいごに、
人生プランについて考えろよという話の下りにて
ーーーーーーーーーーーーーーーーーーー
師「おう、結婚についてどう考えてんねん」
私「今は考えていない。ジ、ジャズだと知り合えるのは自分の親の世代ばかりで、出会いがあまりないですから・・・」

師「馬鹿か、あえて親御さんの世代の人たちと仲良くなって娘さんを紹介して貰うんだよ」
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「一見不利な条件」でも考え方と行動次第で有利に働くのだな。物事を額面通りに捉えすぎない思考ができなくては、と感じたのが一番の収穫でした。

・・・そういうことではないんですけどね。


まずは、修繕にかかる費用と売却時の価格の概算を把握したいと思います。

ここまで読んで頂きありがとうございました。

 

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