有効活用方法別の経済比較 〜売るのか貸すのか〜
こんにちは。
今回は自分の思考と言う名の源泉垂れ流し、いわゆるほとんどメモです。
今お金を突っ込んで修繕し、賃貸料を稼ぐのがいいのか。売却して売却益を確保することが良いのか。の比較について
○1000万かけて修繕して実家を貸した後の価値
修繕費(1000万)？？+余剰不労所得(見込みがあれば)+将来の売却益
○今売却した場合の価値
現在の売却価格+そのお金を運用して得た利回り
＜比較する際のポイントは＞
●修繕費用は経済的なデメリットだけなのか。1000万を稼いだと評価するのか、自由にできるお金では無いから価値は無いとするのか。
●将来の売却価格と現在の売却価格が、+か-どちらになる可能性が高いか、またどの程度変動すると想定するか。
●修繕した場合、固定資産税の建物の価値はどう判断されるのか。
●売却益の運用をどう評価するか？(同じく不動産に突っ込んだ場合、次に買った物件の10年後の価値とそれまでに得た不労所得の合計を借金から差し引いた残高？？)
●物件売却時の諸経費や税金といった支払い額はどの程度か？？
＜金額に現れない比較項目＞
お金のニーズ(近い将来必要になりそうなお金とその額は？)と今借金をする事のデメリット(次が借りられないなど)
といったところでしょうか？？
次はこれらの疑問点を解決していく予定です。
実家を賃貸物件として出すために必要な修繕項目とその費用
さて、先日丸順不動産の方々に実家の目視調査をしてもらい、賃貸物件として出す場合に修繕しないといけない箇所と、その大まかな金額について回答が来ました。
やはり、このまま手を入れずに貸し出すのは危険らしく、主に建物の傾きとシロアリの被害の進行が原因のよう。
そこで修繕しておくべき項目は以下の通り。
■屋根を葺き替えて軽くする。
■壁から雨水が入ってきている可能性が高く、それがシロアリの原因になっているので外壁をやりかえる。
■シロアリの被害を受けている木材を新しく取り替える。
■傾きを戻すことはおそらく不可能なため（柱や梁も変形している可能性が高い）これ以上、傾かないように合板などで室内から建物を固めたり、金物を柱や梁に取り付けて補強する。
かかる費用がざっと1000万。
実家のあるエリアは飲食店には不向きな場所らしく、住宅を基本としながら、アトリエや作業場（手工芸）、雑貨店、ギャラリー、事務所（SOHO）などを想定していたそう。
しかしこれらの業態の場合、改装費用にしっかりと予算を確保している人はほとんどおらず、家賃を低くしてＤＩＹで対応して貰うか、いくらかの改装費用をこちらで負担するようなイメージ。
家賃の相場は１０～１５万円程度。
仮に今回こちらで借金をして修繕費1000万負担し、家賃収入を10万円得るとする。
すると約9年程度は借金返済に家賃収入が消えることになる。その期間内でさらなる修繕が必要になったり、途中で賃貸契約自体がなくなった場合はプラマイ0どころか、経済的に圧迫される事も考えられる。
特に今ある形で貸し出す場合は、複数人と契約できるアパートやマンションと異なり0か1の契約となるだろうから、契約が切れた場合のリスクが大きくなる。
そんな訳で丸順不動産の結論としては、「経済的にこの物件を残すメリットは少ない」それでも活用するつもりがこちらにあるならばサポートしますとのこと。
正直修繕費用がかさむ事は想定の範囲内であったし、有効活用を考える場合はそれを前提条件とした上で、どんな活用をすれば経済的なメリットを高められるかという話だと考えていたので「やっぱりかあ」程度ではあるのだが、まあ簡単にはいかないものだなと思った出来事でした。
オチが弱い。
我が家を「古民家」と呼ぶのはおこがましいのでは？
ブログを初めて5ヵ月。不良・問題記事しかない当ブログのアクセス数稼ぎ頭は、「なにか更新しなくちゃ」と「てっきとう」に書き殴ったこの記事。
毎日コンスタントにアクセスを稼ぐのは喜ばしい事であるが、何せ内容が「チラシ読んでる方がマシなレベル」であるため、うっきうきで訪れたものの内容のがっかり具合に肩を落としてブラウザバックしている方々を「コンスタント」に生み出していると思うと、いたたまれない気持ちで一杯になる。
そこで、今回は「本気も本気」でサイトのレビューを執筆し、一つ汚名返上と行こうと思う。
続きを読む古民家を賃貸に出す際の収支を想定しよう -情報収集編-
自己利用の他に考えている案としては「賃貸」
賃貸については古家を生かしたまま、地域活性の為の利活用に取り組んでいる「丸順不動産」にお世話になっている。
賃貸物件として出す場合は、リフォームやリノベーションを済まして貸す方法もあるが
今回は「現状のまま貸す」ことを前提にし、借り手側で手を入れてもらう方法を検討している。
理由は、極力今ある建物を生かして使ってくれる人を探したいことが一つ。
どうせ手を入れるなら、借り手側が思い通りの物件に出来るメリットもあるし、何といっても需要のないリフォームをこちらがしてしまうリスクがないから。
「自分たちでリフォームしてくださいね」とは言うものの、賃貸物件として出すには最低限の修繕は必要らしい。
まあ、今回は築100年が経とうという物件ですから、修繕が必要な個所もかかる経費もそれなりの物になる可能性が高い。
以前、丸順不動産の方が内覧に来られた際も「瓦の修繕や雨漏り、漏電の恐れのある配線類の撤去などは自己負担で修繕が必要ですよ」と言われていた。
そこで、賃貸をする場合に必要となる経費と収益のバランスをシミュレーションするため、丸順不動産に以下の質問をした。
①一棟貸しした際の家賃相場
②自己負担が必要な貸出し前・将来的な修繕項目とその概算費用
③募集～契約成立までに要する期間（他物件事例など）
その他の支出としては、年に1回の固定資産税等の税金関係。あとは、土地の支払いが若干残っている（らしい）。
③については収支のシミュレーションには不要だが、実際に貸すと決めたときの大まかなスケジュールの参考にするため。
修繕すべき項目とその程度については、家の現状が大きく影響するため次は技術的な視点から内覧して貰い、回答を頂けることになりました。
つづきは情報がそろい次第。
思うこと 思うがままに 成し遂げて 思うこと無き 心の内かな ～後編～
前回のあらすじ
軽い気持ちで考えていた「音楽系」コンセプト型シェアハウスだけではなく、賃貸や売却についても検討していた私。
賃貸や売却した「その先」。得られるであろうお金を使って、何がしたいかと考えた先に行きついたのはやはり「音楽」
あれ？着地点がスタートから大して変わってない？というのが今回のお話し（だけではない）。
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思うこと 思うがままに 成し遂げて 思うこと無き 心の内かな ～前編～
売る、貸す、残す。
いずれの選択肢も今後の生活に与える影響が大きい。
まず、金銭面。選択肢ひとつで一度に動く金額の桁が違う。
また、お金だけでなく「売るくらいなら、大阪の家に帰る」という選択肢だってありえる。
幸いなことは「売ってお金にしないと次に住む場所がない」など、差し迫ったニーズがないから選択の余地が広い。
だからこそ、「自分は実家をどうしたいか」を考えるにあたって、今回の空き家問題と絡め、自分の欲望…もとい、夢を実現できないか考えたのです。
今回は実家の利活用の話とは少し離れますが、利活用を考える事で見えてきた自分のやりたい事のお話。
